В этой ситуации поиск определенности связан с применением сценарного
метода прогнозирования - попыткой вычленить несколько вариантов
динамики внешних условий, в каждом из которых поведение рынка вполне
просчитывается, затем дать оценку вероятности каждого сценария и на
этой основе рассчитать средневзвешенные параметры наиболее вероятного
варианта.
Все разнообразие возможных вариантов внешних условий и развития ситуации на рынке недвижимости мы сводим к четырем сценариям.
Сценарий №1 – консервативный: «мягкий» переход к
стабилизации. Аналогичная ситуация наблюдалась в конце 2006 года: на
рынке жилья Москвы, Петербурга и ряда других городов начался
естественный спад спроса и объема продаж, который к декабрю вылился в
стабилизацию цен. Цены в Петербурге практически не росли до осени. А в
Москве цены даже кратковременно снижались на 3-5%, и только к октябрю
вышли на уровень декабря прошлого года. Однако, снижение объемов продаж
почти не отразилось на доходности строительных компаний, темпах
возведения новостроек.
Этот сценарий был актуален до весны 2008 года, а рассчитанный по
математической модели прогноз изменения уровня цен до сентября
подтверждался фактическими данными.
Сценарий №2 – умеренно-пессимистический: «жесткий»
переход к стабилизации по аналогии с 2004 годом. Естественный спад
спроса после бурного роста в 2003 году усилился макроэкономическими
факторами, вызванными внутриполитическими причинами: резко вырос отток
капитала ($17,5 млрд за первое полугодие). Это вызвало 40-50%-е падение
объемов продаж в новостройках, финансовые затруднения у застройщиков, и
одновременно - кризис неликвидности в банковской системе (дополненный
неуклюжими действиями надзорных властей), которые взаимно усиливали
друг друга. Цены в столицах остановились летом, в Москве стояли до лета
следующего года, а в Петербурге были стабильны до конца 2005 года, и
даже весной наблюдалось их кратковременное понижение. Дальнейшие
последствия – замораживание строек, разорение ряда строительных
компаний, демонстрации обманутых дольщиков и т.д.
Первые признаки такого развития событий обнаружились к лету 2008 года: после трехлетнего уверенного
роста объемов ввода жилья во всех регионах и по России в целом, в 1
полугодии прирост в России относительно того же периода прошлого года
составил всего 2,9%, в Москве – минус 50%, в Московской области - минус
7%. Аналогична ситуация и в ряде регионов.
С начала осени с.г. стало ясно, что фактически реализуется именно
этот сценарий: в 3 квартале (а реально в сентябре) произошло усиление
оттока капитала ($16,7 млрд), потеря ликвидности банками, задержки ряда
строительных проектов, разорение отдельных девелоперов, усиление
процесса слияний-поглощений, перераспределение объектов и иных активов
(ПИК заявил о начале переговоров с Михаилом Прохоровым о вхождении в
акционерный капитал), появление новых обманутых дольщиков и т.д.
Финансовые трудности возникают в первую очередь у компаний, которые
бюджет проекта рассчитывают исходя из устаревшей гипотезы о быстром
возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей
частным инвесторам (несмотря на ФЗ214, в ряде городов эта практика еще
процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит
в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Последние
шаги правительства показывают, что позитивный перелом в этом вопросе
возможен.
Компании, работающие в соответствии с ФЗ214, преодолевают трудности
организации процесса строительства на начальном этапе за счет
переориентирования на проектное финансирование от аффилированных
банков, что в дальнейшем избавляет их от рисков понижения спроса на
рынке.
Дополнительный шанс к разорению возникает у компаний, которые
ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в
последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще
прекративших кредитование застройщиков. Есть надежда, что принятые в
сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке
банковского сектора и фондового рынка предотвратят углубление этого
процесса.
Наибольшие финансовые трудности возникают у компаний, которые пошли
на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные,
облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных
компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть
доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок
затруднили возможности по дальнейшим заимствованиям и по
рефинансированию кредитов, и это добавило решающую гирю на чашу
финансового благополучия этих компаний.
При таком сценарии с октября-ноября возможно начало снижения цен
предложения жилья в Москве, и в течение полугода, по нашей экспертной
оценке, цены могут снизиться на 5-10%, а затем снова начнется рост.
Развитие этого сценария в течение 2009 года возможно - при условии
высокой эффективности действий финансовых властей и игроков рынка,
поддержанных общенациональным консенсусом элит, медиа-сообщества и
населения.
Сценарий №3 – кризисный: несмотря на объявленные
властями решения (еще не перешедшие в стадию действий), финансовый
кризис в России переходит в экономический – через сокращение персонала
в финансовом, торговом, строительном секторе, затем по цепочке –
сокращение заказов и увольнения в металлообработке, энергетике, в
производстве строительных ресурсов и т.д. В результате упадет
платежеспособность населения и соответственно – спрос на жилье.
Начнется масштабный процесс слияний-поглощений в строительном секторе.
Наше экспертное предсказание: при реализации такого сценария цены на
жилье упадут в течение года на 40-50%, а рост начнется за пределами
2010 года.
Сценарий №4 – катастрофический: несмотря на
принятые властями США, Евросоюзом и поддержанные другими странами (в
том числе Россией) меры, мировая финансовая система, основанная на
долларе, окончательно рухнет, и создание какой-то новой системы
потребует значительных усилий и времени. Начнется переход к бартерному
товарообмену между странами, дополненному ограниченным использование
региональных валют. Вследствие искажения структуры импорта экономика
США, Европы, а также России и иных стран (в том числе и рынок
недвижимости) рухнет вслед за финансами, и для восстановления (при
оптимистической оценке сдерживания вооруженных конфликтов) потребуются
годы, если не десятилетие.
Наша экспертная оценка вероятности реализации каждого сценария:
сценарий №1 – 0, сценарий №2 – 75%, сценарий №3 – 20%, сценарий №4 – 5%.
Сценарный прогноз динамики цен на жилье в Москве 
На основании этих оценок определены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке жилья, составившие сценарий №5
– наиболее вероятный: с учетом своевременных и технологично
осуществленных мер поддержки финансовой системы, принятых властями,
девелоперский кризис возможен, но вероятность его невелика. Это будет
не системный кризис, а кризис отдельных (как мелких, так и крупных)
компаний. По результатам расчетов, проведенных на основании принятых
оценок, снижение цен будет продолжаться около года, и относительно
сентября с.г. составит в среднем до 20% (т.е. вернется примерно к
уровню декабря 2007 года).
Темпы роста объемов ввода жилья сначала снизятся (а в 2008-2009 году
объемы снизятся и в абсолютном значении). Произойдет изменение
структуры жилого строительства (в том числе по причинам увеличения доли
бюджетного финансирования в регионах) от объектов бизнес-класса в
пользу домов эконом-класса с меньшими площадями квартир и меньшим
уровнем цен. Уменьшится и предложение, но его структура, наоборот,
изменится в пользу высококачественного жилья, а жилье эконом-класса
получит статус муниципального и не выйдет на открытый рынок. В этих
условиях стратегия властей дожна быть направлена не на поддержку
отдельных компаний-застройщиков, а на поддержку рынка через повышение
платежеспособного спроса населения. К началу 2010 года, в условиях
восстановления платежеспособного спроса при сокращенном объеме
строительства и предложения жилья, начнется новый цикл восстановления
рынка и повышения цен на жилье до уровня, обеспечивающего
рентабельность девелопмента.
Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие
год-полтора и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни,
на которых она была вчера. Крупные игроки, выжившие на рынке,
расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать
варианты бизнеса. В целом рынок сделает новый серьезный шаг в своем
становлении и развитии. ИСТОЧНИК:www.bn.ru/
|
